Demografischer Wandel, steigende Energiekosten, neue Gesetze und sich verändernde Wohnwünsche treffen auf kommunale Verwaltungen, in denen oft nur geringe personelle, zeitliche und finanzielle Ressourcen für die Steuerung komplexer Prozesse vorhanden sind. Zudem unterscheiden sich die Rahmenbedingungen zum Teil erheblich, je nachdem, um welche Bau- und Eigentumsform (vom privat genutzten Einfamilienhaus bis zu Mehrfamilienhausquartieren kommunaler Gesellschaften) und welchen Demografietyp (von strukturschwachen bis zu wachsenden Regionen) es sich bei den betreffenden Wohnungsbeständen handelt.

Die Kurzexpertise lädt dennoch bzw. gerade deswegen dazu ein, Chancen und Möglichkeiten einer Transformation des Wohngebäudebestands systematisch zu analysieren und proaktiv zu gestalten, denn die Herausforderungen der Gegenwart bieten durchaus Chancen für eine andere (Um-)Bau- und Planungskultur. Gerade kleine Kommunen haben dabei sogar Vorteile gegenüber größeren Städten: Flache Hierarchien, kurze Wege zwischen den Dienst- und Fachbereichen sowie bereits eingeübte Kooperationen zwischen Verwaltung und Zivilgesellschaft ermöglichen innovative Lösungsansätze vor Ort, die – zumindest bedingt ­– auch auf andere Kleinstädte übertragbar sind.

Um hier eine Orientierung zu ermöglichen, wurden in der Kurzexpertise zahlreiche Fallbeispiele recherchiert und nach ihren jeweiligen Rahmenbedingungen systematisiert. Sie wurden in ein Quadrantensystem eingeordnet, das vier verschiedene Ausgangsbedingungen abbildet: von kleinmaßstäblichen Siedlungen in schrumpfenden Regionen bis zu großmaßstäblichen Siedlungen in Orten mit hoher Nachfrage. Für jeden der vier resultierenden „Typen“ wurde ein Fallbeispiel ausgewählt und ausführlicher vorgestellt.

Im Rahmen der Recherche wurden konkrete Bauprojekte, aber auch Programme und Prozesse in den Blick genommen. Häufig sind diese auch miteinander verknüpft: Ein starkes Leitbild, wie etwa in Neusitz, führt letztlich auch zu konkreten Umsetzungsbeispielen. Ein ungewöhnlicher Akteur, wie z.B. beim Pfrondorfer Neschtle, wagt Interventionen, die auf einem systemischen Verständnis der Ausgangslage beruhen. Besser als Konkurrenz funktioniert gerade für kleine Städte Kooperation – wie beispielsweise in der Regionalallianz Haßberge. Und manchmal ist es auch ein Perspektivwechsel, der es ermöglicht, in einer Problemimmobilie ein attraktives Angebot zu realisieren, wie in Meschede.

Auch wenn aufgrund der lokalen Besonderheiten keine „Blaupausen“ existieren, die universell anwendbar sind, lassen sich doch einige zentrale Themen identifizieren, die in mehreren der gezeigten Beispiele eine wichtige Rolle spielen: So findet häufig eine Priorisierung der Innenentwicklung gegenüber der Flächenausdehnung statt, ein Einbezug ortsansässiger (oder neu zuziehender) Bewohner:innen, und zentrale Akteure der Lokalpolitik stehen persönlich für die gewählte Zukunftserzählung ein. Intermediäre wie Wohnraumagenturen und Tauschbörsen helfen dabei, die nötigen Bildungs- und Moderationsleistungen zu erbringen – auch und gerade da, wo Bau- und Planungsrecht aufgrund der bestehenden Eigentumsstrukturen keine direkte Einflussnahme oder Steuerungsmöglichkeit bieten.

Umso wichtiger ist es, Strategien zu entwickeln, die – von der Entwicklung eines tragfähigen Zukunftsbildes über die Beschaffung einer validen Datengrundlage bis zur Einbindung relevanter Akteure und der Bereitstellung der benötigten Mittel – dazu geeignet sind, Projektierung, Kommunikation und Umsetzung der beabsichtigten Transformation langfristig zu gewährleisten. Der Studie liegt ein eigens entwickelter Leitfaden bei, der – ebenso wie die vorgestellten Beispiele – interessierten kommunalen Akteur:innen dabei helfen soll, die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge zu machen. Einen nach dem anderen.

Die Kurzexpertise entstand in Zusammenarbeit mit subsolar* architektur & stadtforschung, einem Berliner Architekturbüro mit Transformationshintergrund, und dem ifeu | Institut für Energie- und Umweltforschung aus Heidelberg und steht ab sofort zum Download bereit.

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